在我国城乡土地制度背景下，“小产权房”并非法律概念，而是民间对建设于集体土地上、未缴纳土地出让金等费用、产权证明不全的房屋的统称。此类房屋因价格低廉吸引部分购房者，但其法律属性特殊，潜在风险巨大。从现行法律法规及司法实践看，严格意义上并无任何一类“小产权房”具备合法可交易的产权保障。在现实层面，不同情形的小产权房风险等级存在差异，购房者需极其审慎地加以辨别。
必须明确的核心原则是：任何向本集体经济组织成员以外人员销售的小产权房，其买卖行为均不受法律保护。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，宅基地等集体建设用地使用权原则上仅限于本集体经济组织成员享有。非本村村民购买建于宅基地上的农房，或购买由乡镇、村集体在集体土地上开发并向社会公开销售的“新房”，合同效力通常被认定为无效，一旦发生纠纷，购房者权益极难获得法院支持，面临“钱房两空”的境地。
在何种相对情形下，相关交易的风险可能稍低，或存在一定的历史处理空间？这主要指向存量宅基地上房屋在本集体经济组织内部成员之间的流转。具体而言，需同时满足以下严格条件：第一，出卖人与买受人须属于同一农村集体经济组织成员；第二，买受人在该集体经济组织内符合“一户一宅”的宅基地分配条件；第三，交易标的为已经合法审批建造的既有房屋，而非新建、扩建的违法建筑；第四，交易应经过集体经济组织同意或备案。即便如此，此类交易仍受地域政策影响巨大，且后续面临拆迁补偿权益归属不清、无法办理法定不动产权属证书等根本限制。
对于在集体经营性建设用地上建设、并持有乡镇政府或村级组织颁发“权属证明”的房屋，其性质亦属小产权房。此类房屋若用于本集体内部公益或经营，有一定存在依据；但若对外销售，其法律风险与宅基地房无异。部分地区开展的集体经营性建设用地入市试点，为此类土地上的合规建筑提供了依法登记、转让的可能，但这与既往违规销售的小产权房有本质区别，且试点范围有限，程序严格，不可混为一谈。
值得注意的是，有观点误将城市中的“房改房”、“经济适用房”等产权受限房屋也归入小产权房范畴，此系概念混淆。后者系在国有土地上建设，具有合法产权（尽管上市交易可能受年限、补缴价款等限制），与小产权房性质完全不同。
从纯粹法律风险防控角度出发，不建议购买任何形式的小产权房。若因特殊原因必须考量，则应绝对避免购买新建、大规模开发并向社会公众销售的项目，并仅将视野严格局限于同一集体经济组织内部成员间、符合“一户一宅”政策的既有房屋转让，且必须全面了解当地具体政策，签署详尽协议并留存全体共有人同意证明、集体组织证明等文件。这些措施仅能降低部分争议风险，无法从根本上改变其产权不受国家法律全面保护的属性。购房者务必清醒认识到，选择小产权房，实质上是选择承担巨大的法律与经济风险，决策前应寻求专业法律人士的深度咨询，权衡利弊，三思而后行。
